• Monika Augustyniak

Gdzie szukać wymarzonego mieszkania: na rynku pierwotnym czy wtórnym? Wady i zalety inwestycji.

Zakup nieruchomości jest zawsze trafnym pomysłem. O ile nie nabierzemy się na zbyt wygórowaną cenę, to już choćby małe mieszkanie jest świetną, długoletnią lokatą kapitału. Nieruchomość jest trwałym dobrem ekonomicznym – grunt jest praktycznie niezniszczalny, a obiekty budowlane długowieczne. Dlatego też jest idealnym zabezpieczeniem wierzytelności, a także dobrem, które z powodzeniem można przekazywać z pokolenia na pokolenie. Jak nie popełnić błędu i dokonać właściwego wyboru? Zakup mieszkania to często decyzja na wiele lat, dlatego warto pamiętać, aby dokładnie określić własne oczekiwania i możliwości. Na samym początku musimy zadać sobie pytanie, na którym rynku będziemy szukać wymarzonego mieszkania: pierwotnym czy wtórnym? Każdy z nich ma zarówno swoje plusy, jak i minusy. Warto sprawdzić, o co pytać przy kupnie mieszkania zarówno nowo wybudowanego, jak i używanego.  


Rynek Pierwotny


  1. Większa wartość rynkowa nieruchomości na przestrzeni lat. Nowoczesna architektura.

Korzyścią związaną z inwestycją w mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, jest wyższa wartość rynkowa nieruchomości. Przy dobrym wyborze inwestycji, w przyszłości, gdy pojawi się ewentualność sprzedaży mieszkania, jest szansa uzyskania znacznie wyższej ceny, niż w przypadku lokum z rynku wtórnego. W tym przedmiocie zasadnicze znaczenie ma wybór użytych materiałów budowlanych, nowoczesna architektura i zabudowa, wysoki standard wykończenia, optymalne rozmieszczenie okien, gwarantujące doświetlenie apartamentu naturalnym światłem. Udogodnienia takie jak antresole, obszerne tarasy, okazałe balkony i loggie oraz piękne, zielone ogrody, które to mogą stanowić nawet ponad 300 m2 dodatkowej powierzchni nieruchomości. Ponadto coraz więcej inwestycji jest wyposażonych w inteligentne systemy zarządzania lokalem (smart home), które pozwalają sterować oświetleniem, klimatem, urządzeniami w mieszkaniu (tj. telewizor, kino domowe, systemy Hi-Fi z poziomu aplikacji, co zapewnia idealne rozwiązanie dające możliwość planowania ilości godzin, w tracie których dzieci mogą się bawić, oglądać ulubione filmy, korzystać z komputera, bądź kontrolować zdalnie czas działania wybranych urządzeń). Kluczową funkcją jest także zarządzanie bezpieczeństwem, integracja wszystkich urządzeń daje możliwość stałego kontaktu i pełnej kontroli nad domem z dowolnego miejsca na ziemi. Na bieżąco można monitorować aktualne zużycie prądu, sprawdzać historię pobieranej energii, a przy tym kontrolować, które z urządzeń zużywa jej najwięcej.


2. Certyfikowane inwestycje ekologiczne.


Deweloperzy szczycą się certyfikatami zrównoważonego budownictwa, które obejmuje między innymi takie aspekty jak ochrona środowiska i ekologia, bezpieczeństwo i komfort użytkowników, użyteczność i ekonomia. Elementy inwestycji wystawione na intensywne użytkowane lub narażone na uszkodzenia zabezpieczane są za pomocą odbojników, listew, materiałów ochronnych i amortyzujących, a także innych rozwiązań właściwych dla danego miejsca, co przekłada się to na zredukowanie poziomu eksploatacji oraz zminimalizowanie ewentualnych kosztów remontów. Wykorzystuje się szereg rozwiązań energooszczędnych takich jak efektywne izolacje termiczne, ogrzewanie miejskie o wysokiej skuteczności i niskich kosztach eksploatacji, niskoemisyjne, przez co przyjazne dla środowiska. Inwestycje projektuje się w oparciu o zaawansowaną analizę komputerową – tak, by zapewniała mieszkańcom optymalne doświetlenie światłem słonecznym, komfort termiczny, wysoką efektywność energetyczną, a zbilansowana gospodarka wodna pozwala na wykorzystywanie wód deszczowych do bieżącego nawadniania roślinności.


      3.    Projekt skrojony na miarę oraz według gustu właściciela.

Kupno lokalu bezpośrednio od dewelopera niesie za sobą dalsze korzyści. Przede wszystkim kupujący odbiera mieszkanie w stanie deweloperskim, dzięki czemu może urządzić je według własnego uznania. Indywidualne wnętrze dopasowane do potrzeb to marzenie wielu kupujących. W mieszkaniu od dewelopera możemy samodzielnie zaplanować układ pomieszczeń (wydzielić dodatkowe pokoje lub zwiększyć przestrzeń pomieszczeń poprzez wyburzenie ścian działowych już na etapie budowy), stworzyć własną aranżację i zdecydować o wyborze materiałów, mebli, kolorystyce czy dodatków. Ponadto, dużym plusem jest możliwość montażu sprzętów i rozwiązań, które pozwolą zaoszczędzić energię, a tym samym zmniejszyć przyszłe opłaty. Tym samym odpadają koszty przeznaczone na wymianę urządzeń w mieszkaniu, kiedy nie chcemy używać ich po poprzednich właścicielach lub wybrać modele energooszczędne z zastosowaniem nowych rozwiązań technologicznych. Wielu deweloperów oferuje obecnie również możliwość wykończenia nieruchomości pod klucz, co sprawia, iż odbieramy gotowe mieszkanie, w pełni przystosowane do wprowadzenia się.


4. Przestrzeń wspólna zaprojektowana specjalnie na potrzeby mieszkańców.


Mieszkanie od dewelopera to w większości przypadków nowe osiedle z licznymi udogodnieniami. Bo choć winda czy podziemny parking wydają się obecnie standardem, to w przypadku wielu starszych bloków czy kamienic próżno ich szukać. Na nowym osiedlu możemy także liczyć na plac zabaw dla najmłodszych, ochronę, monitoring, siłownię, a nawet strefę spa z ogólnodostępnym basenem rekreacyjnym dla mieszkańców. Przydatne usługi znajdziemy w lokalach komercyjnych na parterze budynku. To udogodnienia, które inwestor zapewnia wychodząc naprzeciw oczekiwaniom nabywców.


5. Rękojmia i gwarancja dewelopera.


W przypadku uchybień technicznych to deweloper ma obowiązek je usunąć, taki zapis powinien być umieszczony w umowie.


      6.    Pewne miejsce parkingowe oraz możliwość zakupu komórki lokatorskiej.


7. Rabat mile widziany.


Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to często większe możliwości negocjacji ceny. Zazwyczaj deweloper sprzedający dużą inwestycję będzie bardziej skłonny do ewentualnych obniżek niż osoba prywatna. W tym przypadku warto skorzystać z pomocy niezależnego doradcy ds. nieruchomości na rynku pierwotnym. Dla mnie współpraca z rzetelnymi partnerami, jest gwarancją dostępu do wszystkich inwestycji na rynku pierwotnym w Warszawie, jak i na terenach, gdzie skupiam swoje zainteresowania, ponadto otrzymuję harmonogram promocji i informacje o programach rabatowych, o których istnieniu inwestor nie zawsze wie. Pracownik biura sprzedaży dewelopera będzie mniej skłony do negocjacji ceny, nie poinformuje o przyszłych planowanych promocjach, dopóki nie zostaną one oficjalnie ogłoszone, nie obniży ceny garażu lub nie dorzuci komórki lokatorskiej gratis. Będzie reprezentował interesy dewelopera, a nie kupującego, na którego barkach spocznie ciężar sprawdzenia całej umowy pod kątem prawnym, sprawdzenia dołączonych załączników i planów (wraz z dokładnymi szkicami kupowanego lokalu, wymiarami ścian i rozprowadzenia instalacji elektrycznej, przyłączy wodnych i kanalizacyjnych, które są podstawą do ewentualnej reklamacji powierzchni mieszkalnej), sprawdzenia czy deweloper oferuje preferencyjny system płatności i czy sama umowa w pełni zabezpiecza interesy klienta oraz bezpieczeństwo transakcji.




O czym warto pamiętać - sprawdzić dewelopera.


Ważne jest, ile inwestycji deweloper zrealizował wcześniej, czy ma doświadczenie oraz w jaki sposób finansuje inwestycję (ze środków własnych, czy może z kredytu bankowego). Wybierając mieszkanie warto zwrócić uwagę na to, czy dla inwestycji prowadzony jest rachunek powierniczy, na który klienci wpłacają pieniądze. To gwarancja bezpieczeństwa dla kupujących, a środki do dewelopera trafiają w miarę postępu prac (rachunek otwarty), lub po zakończeniu budowy (rachunek zamknięty). Jeśli decydujemy się kupić lokal, który jeszcze nie powstał, warto wybrać dewelopera sprawdzonego, który ma na swoim koncie udane inwestycje, a być może również nagrody za prowadzoną działalność. W tej sytuacji ponownie przyda się wiedza oraz doświadczenie niezależnego doradcy ds. nieruchomości, który zna rynek nieruchomości, wybierze i przedstawi inwestycje godne uwagi oraz nieobjęte ryzykiem ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Absolutnie nie należy brać pod uwagę zakupu mieszkania od firmy, która zaczęła sprzedaż lokali przed uregulowaniem wszystkich aspektów formalno-prawnych. Dobrze jest sprawdzić, czy deweloper ma prawo dysponowania gruntem, czy ma pozwolenie na budowę i czy to pozwolenie pokrywa się z tym, co pokazywane jest klientowi w kolorowych folderach. Klient ma prawo zobaczyć wszystkie interesujące go dokumenty. Mając numer gruntowej księgi wieczystej sprawdzić, kto widnieje w niej jako właściciel (sprawdzenia można dokonać w sądzie lub przez Internet).

Sprawdzić treść umowy, deweloperzy często umieszczają tam niedozwolone lub dwuznaczne zapisy. Niedopuszczalne są zapisy o wysokich karach za niedotrzymanie terminu wpłaty rat lub za odstąpienie od umowy, a jednocześnie o bardzo niskich upustach w przypadku, gdy opóźni się termin odbioru mieszkania. Zapisy o braku możliwości reklamacji, czy też o zrzuceniu odpowiedzialności za opóźnienia/uchybienia na złe warunki atmosferyczne, powinny wzbudzić naszą czujność. W chwili obecnej nie istnieje wymóg spisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak takie rozwiązanie będzie zdecydowanie bezpieczniejsze, chociaż wiąże się to z dodatkową opłatą notarialną. Warto sprawdzić przed kupnem mieszkania, czy deweloper jest skory podpisać z nami taki akt, czy wręcz przeciwnie, i wyciągnąć odpowiednie wnioski.


Jeśli mamy możliwość obejrzenia lokalu, czyli w przypadku, gdy już fizycznie istnieje, warto zrobić małe oględziny pod kątem technicznym. Wystarczy najtańsza poziomica z marketu budowlanego, by zaoszczędzić sobie późniejszych kłopotów z nierówną podłogą lub ścianami, a także krzywym balkonem (zdarzają się tak skonstruowane balkony i parapety, po których deszcz oraz śnieg wpływają wprost do mieszkania, co powoduje jego zalanie). Krok po kroku powinniśmy sprawdzić każde pomieszczenie pod kątem niedoróbek technicznych.





Rynek Wtórny


Zaletą zakupu mieszkania z rynku wtórnego może być fakt, iż stajemy się jego właścicielami już w chwili podpisania umowy. Atutem jest brak konieczności przeprowadzenia remontu oraz oferty zawierające projekty czołowych architektów wnętrz. Wiemy również, że naprawdę istnieje ono fizycznie, podczas, gdy deweloper często może zaoferować nam jedynie przejrzenie projektów, a właścicielami staniemy się dopiero po ukończeniu budowy i założeniu księgi wieczystej. Mieszkania z rynku wtórnego są z reguły tańsze, a czasem można znaleźć wyjątkowe okazje (gł. w przypadku, gdy sprzedający zmuszony jest szybko sprzedać swój lokal). Należy się jednak wystrzegać ofert, które są eksponowane na rynku przez wyjątkowo długi okres czasu, co może znaczyć, że mieszkanie ma jakiś defekt lub jego cena jest znacznie wygórowana. Dlatego też oferty z rynku wtórnego należy bardzo dokładnie przeanalizować.


Na rynku wtórnym czeka na nas szereg pułapek o podłożu prawnym. Warto wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania w aspekcie prawa mieszkaniowego. Ogromną pomocą są jawne księgi wieczyste, które można przeglądać za darmo w sądzie rejonowym lub w Internecie. Znając numer księgi (mamy prawo poprosić właściciela o jego podanie) możemy zapoznać się z informacjami, takimi jak: kto jest rzeczywistym właścicielem mieszkania (dział II), czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (dział III) lub hipoteką (dział IV). Wszystkie powyższe informacje są jawne i jeśli ktoś próbuje nam wmówić coś innego, taka sytuacja powinna wzbudzić naszą czujność.


Inną pułapką jest kupno mieszkania z zameldowanym lokatorem. Od sprzedającego możemy zażądać zaświadczenia z urzędu gminy o wymeldowaniu wszystkich lokatorów. Nie dajmy się nabrać na sytuację, gdy właściciel wciąż jest jeszcze zameldowany w swoim mieszkaniu i obiecuje, że wymelduje się dopiero po sprzedaży. Jest prawdopodobne, że może nie mieć uczciwych zamiarów. Należy pamiętać, że w przypadku, gdy zameldowany na stałe lokator zgłasza pretensje do zamieszkania, musimy się liczyć z postępowaniem sądowym.


Dobra jakość jest zawsze w cenie, jednakże dochodzi do tego różnorodność ludzkich gustów. A o gustach podobno się nie dyskutuje. O ile nam może się podobać kolorowa łazienka lub bogato zdobiony kominek, to kolejnemu właścicielowi wcale nie musi. Być może te niecodzienne ulepszenia mogą tak bardzo mu nie przypaść do gustu, że potencjalny kupiec weźmie pod uwagę koszty usunięcia takich elementów. Z tego też powodu argumentacja „na remont łazienki wydałem 50 tysięcy złotych” nie podniesie docelowej ceny w przypadku sprzedaży.  


Pamiętajmy, by nie dać się nabrać na ukryte wady danego lokalu. Jeśli mamy możliwość obejrzenia przyszłego mieszkania, zróbmy to dwa razy o różnych porach dnia. Nieuważny klient da się zaprowadzić pośrednikowi na oględziny w najbardziej optymalnej porze doby. Jednakże po zakupie może się okazać, że mieszkanie przez dłuższą część dnia jest zaciemnione albo wręcz przeciwnie – zbytnio nasłonecznione, nawet mimo żaluzji. Wiele osób daje się zwieść obietnicom bez pokrycia przy kupnie mieszkania. Dlatego też, krok po kroku powinno się sprawdzić każdy aspekt, bo nawet z pozoru błaha sprawa może się przyczynić do tego, że szybko pożałujemy zakupu. Przykładów jest wiele: od hałaśliwych sąsiadów, aż po uciążliwe niedoróbki techniczne. Dlatego nie warto się spieszyć, choć pośrednik nalega na szybką decyzję. Kilkukrotne odwiedzenie lokalu lub wynajęcie doradcy ds. nieruchomości może nam pomóc zauważyć problemy, których wcześniej nie odkryliśmy.



Przykład z praktyki:


Właściciel mieszkania z rynku wtórnego był dumny z aranżacji, argumentując to wysokim kosztem zaprojektowania wnętrz i opłacenia architekta, jaki poniósł. W praktyce oznaczało to użycie meblościanek, których nie można było przestawić oraz rozdzielić, co w znaczący sposób definiowało wystrój pokoi, przez co pomieszczenia były mniejsze, mniej praktyczne i określone. Meblościanki wchodziły w skład oferty. Część wypoczynkową pełniła stosunkowo duża kuchnia wraz z niewielkim kawałkiem przeznaczonym na wstawienie sofy oraz szafki na telewizor. Choć jakość użytych materiałów do wykończenia wnętrz była na  wysokim poziomie (podłoga, drzwi) to sam wystrój był bardzo przeciętny. Elementy ruchome (w tym część mebli), które dopełniały całość nie były przedmiotem oferty. Należałoby rozważyć, czy gości zapraszać do kuchni, spędzać w niej czas, obejrzeć dobry filmy, słuchać muzyki i odpoczywać. Minusami był bardzo mały balkon oraz opowieści właściciela o licznych niedoróbkach dewelopera spowodowanych użyciem niskiej jakości materiałów (czego konsekwencją był pozew sądowy), gdzie posypały się schody, zalany został garaż etc., co z pewnością zaliczyć należy do kolejnych minusów, a nie plusów inwestycji. Cena sprzedażowa nieruchomości była znacznie zawyżona, ponieważ właściciel chciał „tylko” sprawdzić zainteresowanie ofertą, po czym nie zgodził się na jej obniżenie zgodnie z wcześniejszą umową. Wynagrodzenie dla biura nieruchomości również miało być symboliczne. Potencjalnym klientom właściciel mówił, iż nie będzie negocjował ceny i wcale nie zależny mu na sprzedaży mieszkania (!), przy czym odmówił promocji marketingowej, nie zastosował się do wskazówek, co skutkowało dalszym snuciem opowieści o mankamentach dewelopera przy znacznie zawyżonej cenie, co tylko odstraszało potencjalnych kupujących i zniechęcało do dalszego kontaktu. Przykład ten, choć nie jest odosobniony, pokazuje, że należy bardzo dokładnie przeanalizować aktualne ceny nieruchomości oraz daną okolicę, sprawdzić pełen wystrój mieszkania, jak i jakość użytych materiałów, mebli, które wchodzą w skład oferty. Może się okazać, iż inwestycja (szczególnie z rynku wtórnego) wraz z upływem czasu przyniesie nieproporcjonalny spadek wartości i będzie o wiele bardziej niekorzystna, niż początkowo zakładaliśmy.



W razie pytań, uprzejmie proszę o kontakt.

     ™ | © Copyright, All Rights Reserved 2020, Monika Augustyniak

     monika.augustyniak@protonmail.com

     Twarda 18, 00-105 Warszawa

     +48 600 738 548